چرا قیمت ملک در پرند عقب مانده است؟
بازار مسکن پرند طی سالهای گذشته رشدهای قابلتوجهی را تجربه کرده، اما با وجود نزدیکی به تهران، راهاندازی مترو و توسعه زیرساختهای شهری، قیمت بسیاری از املاک این شهر همچنان با برخی شهرهای دیگر استان تهران فاصله دارد.
این موضوع برای خریداران، مالکان و سرمایهگذاران یک سؤال مهم ایجاد کرده است:
چرا قیمت ملک در پرند نسبت به بعضی شهرهای استان تهران عقبتر است؟
برای پاسخ به این سؤال باید ساختار بازار مسکن پرند را بررسی کرد.
۱. عرضه زیاد واحدهای مسکونی
یکی از مهمترین دلایل تفاوت قیمت پرند با برخی شهرهای دیگر، حجم بالای واحدهای مسکونی ساختهشده در این شهر است.
پرند از ابتدا بخش مهمی از سیاست توسعه مسکن در اطراف تهران بوده و پروژههای گسترده مسکن مهر و پس از آن نهضت ملی مسکن در آن اجرا شده است.
وجود تعداد زیادی واحد مشابه باعث شده خریدار انتخابهای متعددی داشته باشد. در چنین بازاری، فروشنده برای فروش سریعتر ملک نمیتواند همیشه قیمت را به اندازه شهرهایی که عرضه محدودتری دارند افزایش دهد.
به بیان ساده:
هرچه عرضه مشابه بیشتر باشد، قدرت قیمتگذاری فروشنده کمتر میشود.
۲. تأثیر تاریخی مسکن مهر بر ذهنیت بازار
نام پرند سالها با «مسکن مهر» گره خورده است.
حتی امروز که در فازهای مختلف پرند، واحدهای شخصیساز، نوساز و دارای امکانات کامل وجود دارد، ذهنیت بخشی از بازار همچنان پرند را با مسکن مهر مقایسه میکند.
این موضوع باعث شده میانگین قیمتی کل شهر تحت تأثیر واحدهای اقتصادیتر قرار بگیرد.
در حالی که از نظر کیفیت، موقعیت، سند، نقشه، پارکینگ، انباری، آسانسور و عمر بنا، تفاوت بسیار زیادی بین املاک پرند وجود دارد.
به همین دلیل نمیتوان قیمت یک واحد مسکن مهر در فازهای ۵ و ۶ را معیار مناسبی برای ارزشگذاری یک واحد شخصیساز در فازهای ۰ و ۱ دانست.
۳. قدرت خرید محدودتر متقاضیان
بخش مهمی از تقاضای مسکن در پرند را خانوارهایی تشکیل میدهند که به دنبال خرید خانه با بودجه پایینتر نسبت به تهران هستند.
این ویژگی یک مزیت برای پرند است، اما همزمان میتواند سرعت افزایش قیمت را محدود کند.
زیرا اگر قیمت یک واحد بیش از توان خرید بخش عمدهای از متقاضیان افزایش پیدا کند، تعداد خریداران واقعی کاهش پیدا میکند.
بنابراین ممکن است قیمتهای پیشنهادی افزایش پیدا کنند، اما قیمت معاملات واقعی با سرعت کمتری رشد کند.
۴. پرند هنوز از نظر سرمایهگذاری به شهرهای گرانتر نرسیده است
سرمایهگذار ملکی فقط به قیمت امروز توجه نمیکند.
سه عامل برای اون اهمیت زیادی دارد:
- سرعت رشد قیمت
- نقدشوندگی
- تعداد خریداران بالقوه
پرند در سالهای گذشته برای خریدار مصرفی و افرادی که توان خرید ملک در تهران را نداشتهاند، گزینه جذابی بوده است.
اما برای اینکه یک شهر به مقصد اصلی سرمایهگذاران تبدیل شود، باید علاوه بر قیمت مناسب، تقاضای سرمایهای قدرتمندی نیز شکل بگیرد.
۵. مترو یک مزیت مهم است؛ اما بهتنهایی کافی نیست
راهاندازی مترو پرند یکی از مهمترین اتفاقات زیرساختی این شهر بود.
مترو فاصله زمانی و هزینه رفتوآمد به تهران را برای بسیاری از ساکنان کاهش داده و طبیعتاً میتواند در بلندمدت روی ارزش املاک اثرگذار باشد.
اما تجربه بازار نشان داده که افتتاح مترو لزوماً به معنای جهش فوری و دائمی قیمت تمام املاک شهر نیست.
حتی گزارشهای بازار پس از افتتاح مترو نشان دادند که افزایش اولیه تقاضا در ادامه کاهش پیدا کرده است.
بنابراین اثر مترو را باید بلندمدت دید، نه صرفاً به عنوان یک عامل برای افزایش سریع قیمت.
۶. همه فازهای پرند یک بازار واحد نیستند
یکی از اشتباهات رایج در تحلیل بازار پرند، اعلام یک قیمت کلی برای کل شهر است.
در حالی که تفاوت فازها بسیار زیاد است.
برای مثال، یک واحد شخصیساز در فاز صفر یا فاز یک، با موقعیت مناسب، پارکینگ، انباری، آسانسور، سند و نقشه مطلوب، نمیتواند با یک واحد قدیمی یا مسکن مهر در فازهای دیگر مقایسه شود.
گزارشهای بازار نیز اختلاف قابلتوجه قیمت میان فازهای مختلف پرند و تفاوت املاک شخصیساز با واحدهای مسکن مهر را نشان دادهاند.
به همین دلیل در پرند باید به جای سؤال «قیمت ملک در پرند چقدر است؟» پرسید:
قیمت ملک در کدام فاز، با چه کیفیتی، چه سال ساختی و چه امکاناتی؟
آیا پرند میتواند در سالهای آینده عقبماندگی خود را جبران کند؟
پاسخ قطعی به این سؤال امکانپذیر نیست، اما چند عامل میتواند به افزایش ارزش املاک پرند کمک کند.
توسعه زیرساختها
هرچه خدمات شهری، مراکز تجاری، آموزشی، درمانی و تفریحی توسعه پیدا کنند، وابستگی شهر به تهران کمتر میشود و کیفیت زندگی در پرند افزایش پیدا میکند.
بهبود دسترسی به تهران
مترو مهمترین زیرساخت حملونقل پرند است و هرگونه بهبود در کیفیت، ظرفیت و دسترسی این سیستم میتواند در بلندمدت برای بازار ملک مثبت باشد.
افزایش تقاضای مصرفی
اگر قیمت مسکن تهران و شهرهای نزدیک همچنان فاصله زیادی با قدرت خرید خانوارها داشته باشد، پرند میتواند بخشی از این تقاضا را جذب کند.
کاهش فاصله قیمتی بین پرند و شهرهای اطراف
اگر قیمت ملک در شهرهای دیگر استان تهران با سرعت بیشتری رشد کند، بخشی از خریداران ممکن است برای خرید با بودجه کمتر به سمت پرند حرکت کنند.
کدام املاک پرند پتانسیل بیشتری دارند؟
بهطور کلی، در بازار پرند نمیتوان انتظار داشت تمام واحدها با یک سرعت رشد کنند.
املاکی که ویژگیهای زیر را داشته باشند، معمولاً از نظر تقاضای مصرفی جذابتر هستند:
✓ شخصیساز
✓ سند معتبر و وضعیت حقوقی شفاف
✓ پارکینگ
✓ انباری
✓ آسانسور
✓ نقشه مناسب
✓ نورگیری مناسب
✓ دسترسی خوب به بلوارها، مراکز خدماتی و فضای سبز
✓ ساختمان کمسن و با کیفیت ساخت مناسب
به همین دلیل ممکن است در آینده نیز شاهد فاصله گرفتن قیمت واحدهای باکیفیت از میانگین قیمت کل پرند باشیم.
جمعبندی؛ آیا پرند واقعاً ارزان مانده است؟
اگر قیمت تمام املاک پرند را یکجا بررسی کنیم، ممکن است اینطور به نظر برسد که این شهر نسبت به برخی مناطق استان تهران عقب مانده است.
اما واقعیت پیچیدهتر است.
پرند یک بازار یکدست نیست.
وجود حجم بالای مسکن مهر و واحدهای مشابه، قدرت خرید محدودتر خانوارها، عرضه زیاد و سابقه طولانی توسعه مسکن حمایتی، از عواملی هستند که سقف قیمتی متوسط شهر را محدود کردهاند.
از طرف دیگر، مترو، نزدیکی به تهران، توسعه زیرساختها و افزایش تقاضای مصرفی میتوانند در بلندمدت از عوامل حمایتکننده بازار مسکن پرند باشند.
بنابراین برای خرید یا سرمایهگذاری در پرند، بهتر است به جای تمرکز صرف بر «قیمت هر متر»، فاز، موقعیت، کیفیت ساختمان، سند، امکانات و قابلیت فروش مجدد ملک بررسی شود.
دیدگاه املاک بهمن
در بازار پرند، همیشه ارزانترین ملک بهترین گزینه سرمایهگذاری نیست.
گاهی خرید یک واحد با قیمت بالاتر اما موقعیت بهتر، کیفیت ساخت مناسبتر و امکانات کاملتر میتواند در زمان فروش، خریدار بیشتری داشته باشد.
به همین دلیل توصیه ما به خریداران این است که قبل از تصمیمگیری، چند فایل مشابه را در یک محدوده مقایسه کرده و قیمت واقعی معاملات و ویژگیهای ملک را در کنار یکدیگر بررسی کنند.
املاک بهمن؛ همراه شما در خرید، فروش و سرمایهگذاری ملک در پرند، بهویژه فازهای ۰ و ۱ و املاک شخصیساز.
بدون دیدگاه